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浅析房产公证实务中相关法律问题

2017-11-06 09:39:33来源:内蒙古长安网  责任编辑:王丹 (本文版权所有,未经授权,禁止转载)

  在房产公证实务当中,作为公证人员,不管是在程序方面,还是在对申请人的核实、证明材料的真实性审核都是非常严格的,需要确保证据的完整性。在《物权法》颁布之前,我国涉及到房屋产权的归属问题基本上来自《继承法》及《婚姻法》《民法通则》。而在《物权法》正式实施之后,其中的房屋产权登记制度与《婚姻法》当中的一些法律法规存在着冲突,所以,在公证实务当中,就需要对房屋产权进行认定,并依据相应的法律来综合性地解决问题。

  一、继承公证实务中房屋产权的认定

  在公证实务当中,继承公证是最核心的认定问题,公证处只有认定了房屋可以作为遗产,才能够正式地启动公证程序,具体的继承公证认定包括下面几个方面:

  (1)对房改房进行产权认定。这种类型的产权认定属于我国特有的一种认定形式,那么,在我国不同阶段所购买的房改房产权认定实际上是不同的,对于一方未死亡,作为配偶,就可以享受到房改房政策而取得房屋产权的认定。

  (2)婚前夫妻一方所购房的房屋产权认定。一种是夫妻一方在婚前已经签订了购房合同,并且还支付了房屋的全款,但是,房产证却在婚后登记在另一方的名下。根据《婚姻法》仍旧认定为属于夫妻一方的个人财产。第二种是一方婚前贷款进行房屋购买,但是,夫妻婚后共同进行还款,根据《婚姻法》的规定,夫妻双方共同的还贷部分以及房屋增值部分处于夫妻共同所有。《婚姻法》当中的这些规定对于公证员来说,提供了公证中的法律依据。

  综上所述,笔者认为,上面所提到的房屋的出资和产权认定实际上和继承公证之间没有因果关系,所以,在具体的公证实务当中就需要将权利、义务的对等关系进行明确。

  二、房屋继承公证实务当中继承人身份的确定

  房产公证实务当中继承人的身份确定是重要的认定前提,也就是说,只有明确了继承人,才可保证公证工作不出现失误。虽然在我国《继承法》发挥出了很大的作用,但是,由于我国立法、法制环境、观念等,使得各种各样类型的继承案件频发,所以,确定继承人身份就非常重要了。对于非婚生子女的身份确认,根据《婚姻法》,非婚生子女实际上和婚生子女具有一样的房屋产权继承权;对于继父母子女之间的继承人身份确认,根据《婚姻法》规定,继子女同样享有继承的法律地位。

  三、房产买卖合同公证实务存在的法律问题

  在进行房屋买卖合同公证之前,作为公证处公证人员,应该对房屋是否存在司法审查、扣押等情形进行审查,也就是说,依据我国房地产管理法当中的有关规定,其中以出让方式所取得的土地使用权、司法或者是行政机关依法查封和裁定的限制房产权利的、权属存在争议的、被依法所收回土地使用权的、共有但是没有共有人书面确认的、法律法规当中命令禁止进行转让的,这些情况下房屋是没有办法进行过户的。所以,笔者认为,当出现上述的几种情况时,公证处则不应该去受理公证。

  《物权法》规定,产权共有人可以进行共有产权份的转让,也可以享受优先购买的权利,所以,在公证的时候,应该要对有限购买者进行权利的告知,避免出现一些没有必要的麻烦。另外,对于回迁房来说,有一些是暂时没有产权证书的,在进行这类房产的买卖合同公证的时候,作为公证人员,则需要告知购买者这类情况。由于回迁房办理产权证的时间比较长,往往会出现产权证没有下来产权人便去世的现象,以及出现一房二卖的情形,就此也将会产生一系列的法律问题。

  四、商品房预售合同公证实务存在的法律问题

  房屋预告登记制度的功能是进行风险的防范,由于当前的预售房屋多是融资等多种形式下的产物,也就可能存在很多的债权和物权,有权利的交错现象出现。在办理该类型的房产公证的时候,则应该注意的问题就可以通过下面的实务来理解:假设某一预售房产是A公司开发的,将建设用地和在建工程作为抵押物来进行银行贷款,王某在该公司预售活动中和其签订了预售合同,并交纳了全部的购房款及办理了预告登记证,后续A公司将该工程承包给开发商B,而开发商B又将房产出售给了周某,但是,没有办理预告登记证。在上述的实务当中,存在银行抵押权、房屋所有权、王某的预告登记请求权、B开发商的工程款优先权、周某的过户登记请求权。作为公证处办事人员来说,若办理了相应的公证手续,则会在一定程度上赋予了相应的强制执行的效力,这样就有可能出现权益之争。(作者单位:鄂尔多斯市天骄公证处)

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